房屋出賣人的交付義務

　　房屋出賣人在簽訂了房屋買賣合同以后，依據合同的約定和法律的規(guī)定，負有向買受人交付房屋占有的義務。對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。對于買受人來講，不論其購買房屋是用于自住或用于出租，取得房屋的占有是至關重要的。這種占有的交付不限于現實交付，簡易交付、占有改定、指示交付均無不可。
　　實踐過程中，應當注意以下問題：
　　1房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
　　2交付的期限、地點。房屋交付的期限、地點和方式均依合同約定，出賣人應當將房屋按期交付買受人，否則應承擔違約責任。如果當事人就以上問題沒有約定或約定不明確的，可以協(xié)議補充，如果不能達成補充協(xié)議，則按照合同有關條款或依交易習慣確定。
　　3孳息的歸屬。如果房屋在轉讓過程中處于出租狀態(tài)、由于“買賣不破租賃”，則存在房屋所生孳息即租金的歸屬問題。一般來講，當事人應在合同中對此予以約定。如果未約定，則在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，在交付之后產生的孳息，歸房屋買受人所有。
　　4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在3個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為3個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
　　 
【相關依據】
中華人民共和國合同法[19990315]
　　第六十一條　合同生效后，當事人就質量、價款或者報酬、履行地點等內容沒有約定或者約定不明確的，可以協(xié)議補充；不能達成補充協(xié)議的，按照合同有關條款或者交易習慣確定。
（相關資料: 司法解釋1篇 裁判文書63篇 條文釋義 相關論文16篇 實務指南）
　　第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
　?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
　　（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合理期限內仍未履行；
　?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
　　（五）法律規(guī)定的其他情形。
（相關資料: 司法解釋4篇 地方法規(guī)2篇 案例3篇 裁判文書188篇 條文釋義 相關論文36篇 實務指南）
　　第一百六十三條　標的物在交付之前產生的孳息，歸出賣人所有，交付之后產生的孳息，歸買受人所有。
（相關資料: 裁判文書1篇 條文釋義 實務指南）

商品房銷售管理辦法[20010404]
　　第三十條　房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。
　　因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。
（相關資料: 裁判文書1篇 實務指南）

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
　　第十一條　對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。
　　房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。
（相關資料: 裁判文書2篇 實務指南）
　　第十五條　根據《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。
　　法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。
（相關資料: 地方法規(guī)2篇 裁判文書1篇 實務指南）