商品房買賣合同

依據(jù)最高人民法院的司法解釋，商品房買賣合同是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)即出賣人將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買售人，買售人支付價款的合同。它是商品房交易中最為重要的憑證，是確定開發(fā)商和消費者權(quán)利義務(wù)的依據(jù)，一旦產(chǎn)生商品房買賣方面的糾紛，法院將依此來判斷各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任。因此，消費者在選購商品房的時候，就應(yīng)給予商品房買賣合同特別的關(guān)注。
　　我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，新公布的司法解釋將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
　　商品房買賣合同中所涉及標(biāo)的的特殊決定了其合同的特殊性，正因為如此，國家才制定了專門的法律、法規(guī)予以規(guī)定。
　　首先，商品房買賣合同中涉及的主體之一是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，說明了在我國能進(jìn)行商品房買賣的經(jīng)營主體只能是獲得房地產(chǎn)開發(fā)資格的法人。而且，從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的主體資格是經(jīng)有關(guān)部門的審核批準(zhǔn)的，只有這樣，企業(yè)才能從事相應(yīng)的活動。
　　其次，商品房合同的標(biāo)的是特定的，一類是已經(jīng)竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售就是商品房現(xiàn)售；另一類是指尚未竣工的房屋，以其為標(biāo)的進(jìn)行的銷售是商品房預(yù)售,以還沒有建成的房屋進(jìn)行交易顯然具有更大的風(fēng)險。同時，經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整。比如，需要補交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。
　　合同畢竟是雙方合意的體現(xiàn)，對于不違反法律規(guī)定的約定應(yīng)予肯定和給予保護(hù)。不符合主體資格，即未取得《商品房預(yù)售許可證》而簽訂的商品房預(yù)售合同，應(yīng)認(rèn)定為無效；但是在起訴前取得《商品房預(yù)售許可證》的，可以認(rèn)定有效。這一規(guī)定強化了當(dāng)事人的自由意志，使合同的成立不拘于形式。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國合同法[19990315]
　　第十二條　合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定，一般包括以下條款：
　?。ㄒ唬┊?dāng)事人的名稱或者姓名和住所；
　?。ǘ?biāo)的；
　?。ㄈ?shù)量；
　?。ㄋ模┵|(zhì)量；
　?。ㄎ澹﹥r款或者報酬；
　　（六）履行期限、地點和方式；
　　（七）違約責(zé)任；
　?。ò耍┙鉀Q爭議的方法。
　　當(dāng)事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同。
（相關(guān)資料: 裁判文書4篇 條文釋義 相關(guān)論文6篇 實務(wù)指南）
　　第三十七條　采用合同書形式訂立合同，在簽字或者蓋章之前，當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對方接受的，該合同成立。
（相關(guān)資料: 司法解釋1篇 裁判文書8篇 條文釋義 相關(guān)論文3篇 實務(wù)指南）
　　第四十四條　依法成立的合同，自成立時生效。
　　法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。
（相關(guān)資料: 司法解釋1篇 地方法規(guī)1篇 案例5篇 裁判文書131篇 條文釋義 相關(guān)論文25篇 實務(wù)指南）
　　第四十五條　當(dāng)事人對合同的效力可以約定附條件。附生效條件的合同，自條件成就時生效。附解除條件的合同，自條件成就時失效。
　　當(dāng)事人為自己的利益不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就的，視為條件已成就；不正當(dāng)?shù)卮俪蓷l件成就的，視為條件不成就。
（相關(guān)資料: 裁判文書20篇 條文釋義 相關(guān)論文9篇 實務(wù)指南）
　　第一百三十條　買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
（相關(guān)資料: 裁判文書13篇 條文釋義 相關(guān)論文10篇 實務(wù)指南）
　　第一百三十二條　出賣的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。
　　法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定。
（相關(guān)資料: 裁判文書5篇 條文釋義 相關(guān)論文10篇 實務(wù)指南）

商品房銷售管理辦法[20010404]
　　第十六條　商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應(yīng)當(dāng)訂立書面商品房買賣合同。　
　　商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)明確以下主要內(nèi)容：
　?。ㄒ唬┊?dāng)事人名稱或者姓名和住所；
　?。ǘ┥唐贩炕緺顩r；
　?。ㄈ┥唐贩康匿N售方式；
　?。ㄋ模┥唐贩績r款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；
　?。ㄎ澹┙桓妒褂脳l件及日期；
　　（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；
　?。ㄆ撸┕┧?、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；
　?。ò耍┕才涮捉ㄖ漠a(chǎn)權(quán)歸屬；
　?。ň牛┟娣e差異的處理方式；
　　（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；
　　（十一）解決爭議的方法；
　　（十二）違約責(zé)任；
　　（十三）雙方約定的其他事項。
（相關(guān)資料: 司法解釋1篇 裁判文書3篇 相關(guān)論文1篇 實務(wù)指南）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
　　第一條　本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
（相關(guān)資料: 相關(guān)論文1篇 實務(wù)指南）
　　第二條　出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。
（相關(guān)資料: 裁判文書2篇 相關(guān)論文3篇 實務(wù)指南）