商品房預(yù)售的條件

　　商品房預(yù)售中具有較大的風(fēng)險(xiǎn)和投機(jī)性，政府主管部門必須加強(qiáng)管理，保障商品房預(yù)購(gòu)人的合法利益，防止開(kāi)發(fā)商挪用商品房預(yù)售資金等情況發(fā)生，從而避免“爛尾樓”的出現(xiàn)。因此，進(jìn)行商品房預(yù)售的開(kāi)發(fā)企業(yè)必須符合法律、法規(guī)的規(guī)定：
　　1已經(jīng)交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書，這是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)交易的前提條件。
　　2在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建建筑物、構(gòu)筑物、道路、管線和其他工程設(shè)施，必須持相關(guān)批準(zhǔn)文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請(qǐng)，經(jīng)核實(shí)后獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。
　　3按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。這樣的規(guī)定主要在于防止“炒賣地皮”，抑制房地產(chǎn)投機(jī)行為的消極作用，也便于主管部門的監(jiān)督管理。
　　4房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)滿足上述條件后，可向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。
　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商只有全部符合以上條件，才能向預(yù)購(gòu)人即消費(fèi)者預(yù)售商品房。違反者，由縣級(jí)人民政府房地產(chǎn)管理部門依法處理，責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，并可處以罰款。
　　人民法院在審理預(yù)售商品房糾紛案件中，對(duì)不符合商品房預(yù)售條件的開(kāi)發(fā)商，在房產(chǎn)管理部門行政處罰的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)宣布商品房預(yù)售合同無(wú)效。由于合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方是開(kāi)發(fā)商，因此，開(kāi)發(fā)商除返還購(gòu)房款外，還應(yīng)償付同期的銀行利息損失，并支付違約金。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法[19940705]
　　第四十四條　商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；
　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；
　?。ㄋ模┫蚩h級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。
　　商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
　　商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章3篇 地方法規(guī)13篇 裁判文書10篇 相關(guān)論文6篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第六十七條　違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以并處罰款。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例[19980720]
　　第五條　設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政
法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
　　（一）有１００萬(wàn)元以上的注冊(cè)資本；
　?。ǘ┯校疵陨铣钟匈Y格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，２名以上持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員。
　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實(shí)際情況，對(duì)設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的注冊(cè)資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)1篇 裁判文書1篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第八條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照之日起３０日內(nèi)，持下列文件到登記機(jī)關(guān)所在地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門備案：
　?。ㄒ唬I(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
　?。ǘ┢髽I(yè)章程；
　?。ㄈ?yàn)資證明；
　　（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；
　?。ㄎ澹I(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章1篇 地方法規(guī)1篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第九條　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等，對(duì)備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級(jí)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級(jí)，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。具體辦法由國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。
（相關(guān)資料: 部門規(guī)章1篇 地方法規(guī)5篇 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）

商品房銷售管理辦法[20010404]
　　第六條　商品房預(yù)售實(shí)行預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售條件及商品房預(yù)售許可證明的辦理程序，按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）

城市商品房預(yù)售管理辦法(2004修正)[20040720]
　　第二條　本辦法所稱商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
　　第三條　本辦法適用于城市商品房預(yù)售的管理。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
　　第五條　商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：
　　（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　?。ǘ┏钟薪ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；
　?。ㄈ┌刺峁╊A(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)1篇 實(shí)務(wù)指南）