定金與預(yù)付款

　　預(yù)付款是產(chǎn)品或勞務(wù)的接受方為表明自己履行合同的誠(chéng)意或者為對(duì)方履行合同提供一定資金，在對(duì)方履行合同前率先向?qū)Ψ街Ц兜牟糠謨r(jià)金或勞務(wù)報(bào)酬。實(shí)踐中，訂金、預(yù)付金、誠(chéng)實(shí)信用金等都是預(yù)付款的種種別名。定金也是合同當(dāng)事人一方給預(yù)先給付對(duì)方的金錢，就這一點(diǎn)而論，與預(yù)付款相似。但定金不是預(yù)付款，兩者在給付目的、給付時(shí)間、性質(zhì)和作用上存在區(qū)別。在商品房買賣的實(shí)踐中，應(yīng)加以鑒別。
　　1定金的給付目的在于保證合同的成立或履行，在商品房買賣合同中通常會(huì)注明“已收定金××元”或者表明交付款項(xiàng)的用途，如“為了雙方當(dāng)事人按時(shí)簽訂正式合同”等。而預(yù)付款的目的在于以率先支付一定款項(xiàng)作為合同履行的誠(chéng)意，或者將這一數(shù)量的款項(xiàng)作為合同履行所需資金的一部分。所以，預(yù)付款實(shí)際上是合同應(yīng)該履行款項(xiàng)的一部分，定金則不然。
　　2定金的給付時(shí)間既可以在主合同正式訂立（即合同預(yù)約階段），也可以在合同訂立后。而預(yù)付款一般在合同正式訂立之后才能要求給付。如果，開發(fā)商在訂立商品房買賣合同之前向購(gòu)房人收取預(yù)付款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立合同后，所收的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；未能訂立正式合同的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還實(shí)際所收費(fèi)用。
　　3定金的作用在于擔(dān)保主合同的履行，在買賣合同訂立前，一般就約束雙方當(dāng)事人按時(shí)簽訂正式合同；而在合同訂立后的定金主要在于促使雙方當(dāng)事人進(jìn)入合同的實(shí)質(zhì)履行階段，即開發(fā)商按時(shí)交房，購(gòu)房人按時(shí)支付房屋價(jià)款；如果，任何一方違反約定，則適用定金罰則。但就預(yù)付款而言，合同無(wú)效或者出現(xiàn)違約事由時(shí)，退還相同數(shù)額即可；其不具有懲罰的性質(zhì)，違約時(shí)不會(huì)產(chǎn)生喪失預(yù)付款或雙倍返還預(yù)付款的問題。
　　由于定金和預(yù)付款都是合同當(dāng)事人一方率先付給另一方的金錢，實(shí)踐中極易混淆。在商品房買賣合同中如何確定，購(gòu)房人給付的究竟是定金還是預(yù)付款，應(yīng)依開發(fā)商和購(gòu)房人的給付意思和簽訂的合同來(lái)定。如果給付的意思不明確或依法不能認(rèn)定具備定金條款或定金合同的，應(yīng)該推定為預(yù)付款。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)民法通則[19860412]
　　第八十九條　依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事人的約定 ， 可以采用下列方式擔(dān)保債務(wù)的履行：
　　(一)保證人向債權(quán)人保證債務(wù)人履行債務(wù)，債務(wù)人不履行債務(wù)的，按照約定由保證人履行或者承擔(dān)連帶責(zé)任；保證人履行債務(wù)后，有權(quán)向債務(wù)人追償。
　　(二)債務(wù)人或者第三人可以提供一定的財(cái)產(chǎn)作為抵押物。債務(wù)人不履行債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)依照法律的規(guī)定以抵押物折價(jià)或者以變賣抵押物的價(jià)款優(yōu)先得到償還。
　　(三)當(dāng)事人一方在法律規(guī)定的范圍內(nèi)可以向?qū)Ψ浇o付定金。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
　　(四)按照合同約定一方占有對(duì)方的財(cái)產(chǎn)，對(duì)方不按照合同給付應(yīng)付款項(xiàng)超過(guò)約定期限的，占有人有權(quán)留置該財(cái)產(chǎn)，依照法律的規(guī)定以留置財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以變賣該財(cái)產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先得到償還。
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　　第九十二條　沒有合法根據(jù)， 取得不當(dāng)利益， 造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人。
（相關(guān)資料: 案例6篇 裁判文書64篇 相關(guān)論文12篇 實(shí)務(wù)指南）

中華人民共和國(guó)擔(dān)保法[19950630]
　　第八十九條　當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
（相關(guān)資料: 案例1篇 裁判文書11篇 相關(guān)論文2篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第九十條　定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。
（相關(guān)資料: 案例1篇 裁判文書5篇 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第九十一條　定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。
（相關(guān)資料: 裁判文書9篇 相關(guān)論文2篇 實(shí)務(wù)指南）

中華人民共和國(guó)合同法[19990315]
　　第一百一十五條　當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
（相關(guān)資料: 裁判文書17篇 相關(guān)論文4篇 實(shí)務(wù)指南）

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問題的解釋[20001208]
　　第一百一十五條　當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第一百一十六條　當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
　　第一百一十七條　定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）
　　第一百一十八條　當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持。
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商品房銷售管理辦法[20010404]
　　第二十二條　不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。
　　符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
　　第四條　出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。
（相關(guān)資料: 相關(guān)論文1篇 實(shí)務(wù)指南）