商品房實(shí)際面積誤差處理

　　產(chǎn)權(quán)登記面積，是指房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)登記的房屋面積，是商品房最終的確定面積，也是商品房計(jì)價(jià)的最終依據(jù)。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)，因而產(chǎn)生了面積誤差的糾紛問(wèn)題。按套（單元）計(jì)價(jià)時(shí)，是以整個(gè)商品房為計(jì)價(jià)單位，不涉及到單位建筑面積或套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)問(wèn)題，因而就無(wú)從談起面積差異處理問(wèn)題。法律、法規(guī)就按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)產(chǎn)生面積差異作出了相關(guān)的規(guī)定。
　　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式；若沒(méi)有約定或約定不明確的，可以按以下原則處理：
　　1面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者請(qǐng)求解除合同的，法院不予支持；
　　2面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以請(qǐng)求解除合同、返還已經(jīng)支付的房屋價(jià)款及其同期的銀行利息；
　　3面積誤差比絕對(duì)值超出3%，購(gòu)房人可以同意繼續(xù)履行合同；此時(shí)，又要分為兩種情況處理：一是當(dāng)房屋實(shí)際面積大于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房屋價(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，而面積誤差比超出3%部分的價(jià)款由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，相應(yīng)的房屋產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房人；二是當(dāng)房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的價(jià)款及其利息由開(kāi)發(fā)商退還給購(gòu)房人，面積誤差比超過(guò)3%部分的價(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給購(gòu)房人。
　　可見(jiàn)，法律的意圖在于給開(kāi)發(fā)商的不誠(chéng)信予以懲罰。特別是當(dāng)房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)候，面積誤差比超過(guò)3%部分的價(jià)款由開(kāi)發(fā)商雙倍返還給購(gòu)房人。
　　實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)商品房面積差異的處理往往以附件、補(bǔ)充協(xié)議、雙方約定的名義出現(xiàn)，如：不論誤差多少，只按多退少補(bǔ)、據(jù)實(shí)結(jié)算。這實(shí)際則是不執(zhí)行房屋實(shí)際面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人的規(guī)定；特別是將消費(fèi)者在面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)所應(yīng)享有的退房權(quán)利一筆勾銷(xiāo)。
　　此條款違反了民法的基本原則，同時(shí)也侵犯了消費(fèi)者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)，是最為典型的顯失公平條款。所以，房屋面積出現(xiàn)誤差時(shí)，選擇退房、要求賠償、據(jù)實(shí)結(jié)算等是消費(fèi)者的主要權(quán)利，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)特別注意合同中對(duì)這種權(quán)利的約定。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國(guó)民法通則[19860412]
　　第四條　民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平、等價(jià)有償、誠(chéng)實(shí)信用的原則。
（相關(guān)資料: 司法解釋3篇 案例22篇 裁判文書(shū)329篇 相關(guān)論文45篇 實(shí)務(wù)指南）

城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例[19980720]
　　第二十八條　商品房銷(xiāo)售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書(shū)面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價(jià)格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。
（相關(guān)資料: 裁判文書(shū)1篇 實(shí)務(wù)指南）

中華人民共和國(guó)合同法[19990315]
　　第六十條　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。
　　當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。
（相關(guān)資料: 部門(mén)規(guī)章1篇 司法解釋1篇 案例10篇 裁判文書(shū)346篇 條文釋義 相關(guān)論文27篇 實(shí)務(wù)指南）

商品房銷(xiāo)售管理辦法[20010404]
　　第二十條　按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。
　　合同未作約定的，按以下原則處理：
　　（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；
　　（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。買(mǎi)受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買(mǎi)受人提出退房之日起３０日內(nèi)將買(mǎi)受人已付房?jī)r(jià)款退還給買(mǎi)受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買(mǎi)受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出３％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出３％部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雙倍返還買(mǎi)受人。

　　　　　　　　產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積
　　面積誤差比＝─────────────×１００％
　　　　　　　　　　　 合同約定面積

　　因本辦法第二十四條規(guī)定的規(guī)劃設(shè)計(jì)變更造成面積差異，當(dāng)事人不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)2篇 實(shí)務(wù)指南）
　　第二十一條　按建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方式。
（相關(guān)資料: 實(shí)務(wù)指南）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋[20030428]
　　第十四條　出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：
　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持；
　　（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。
（相關(guān)資料: 案例1篇 裁判文書(shū)1篇 實(shí)務(wù)指南）