商品房買賣合同的解除

　　合同的法定解除，指當法律上的原因出現(xiàn)的時候，合同當事人可依法行使解除權(quán)。法定解除的情形一般包括：（1）因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；（2）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或以自己的行為表示不履行主要債務(wù)；（3）當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限仍未履行；（4）當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；（5）法律規(guī)定的其他情形。
　　商品房買賣合同的解除也應(yīng)當符合合同法對合同解除的以上規(guī)定。具體而言，當事人可依法解除商品房買賣合同的事由包括：
　　1因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格的；
　　2房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用；
　　3出賣人交付使用的房屋套內(nèi)面積或建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，面積誤差比絕對值超過3%的；
　　4出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付款項，經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未履行的，當事人另有約定的除外。
　　5商品房買賣合同約定或者法律規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記的；
　　6商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款，因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由導(dǎo)致上述情況出現(xiàn)的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或定金返還買受人。
　　 
【相關(guān)依據(jù)】
中華人民共和國合同法[19990315]
　　第九十四條　有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
　?。ㄒ唬┮虿豢煽沽χ率共荒軐崿F(xiàn)合同目的；
　?。ǘ┰诼男衅谙迣脻M之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
　?。ㄈ┊斒氯艘环竭t延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
　?。ㄋ模┊斒氯艘环竭t延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
　?。ㄎ澹┓梢?guī)定的其他情形。
（相關(guān)資料: 司法解釋4篇 地方法規(guī)2篇 案例3篇 裁判文書188篇 條文釋義 相關(guān)論文36篇 實務(wù)指南）
　　第九十七條　合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以要求恢復(fù)原狀、采取其他補救措施、并有權(quán)要求賠償損失。
（相關(guān)資料: 案例2篇 裁判文書124篇 條文釋義 相關(guān)論文10篇 實務(wù)指南）

最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋[20030428]
　　第八條　具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
　?。ㄒ唬┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
　?。ǘ┥唐贩抠I賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 相關(guān)論文3篇 實務(wù)指南）
　　第十二條　因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
　　第十三條　因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
　　交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當承擔修復(fù)責任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔。
（相關(guān)資料: 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
　　第十五條　根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當事人另有約定的除外。
　　法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。
（相關(guān)資料: 地方法規(guī)2篇 裁判文書1篇 實務(wù)指南）
　　第十九條　商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。
（相關(guān)資料: 實務(wù)指南）
　　第二十三條　商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。
（相關(guān)資料: 實務(wù)指南）